die MaBV wird nächstes Jahr 50 Jahre alt. Die erste Fassung der MaBV stammt vom 20.06.1974.
Wie sich die Zinserhöhung auf den aktuellen Bauträgermarkt und vor allem auf die MaBV-Prüfung auswirken, erfahren Sie Ende September im Seminar “Prüfung nach § 16 MaBV“. Vorab informieren wir Sie im Interview mit unserem Referenten WP Jörg Rompf ob und was es Neues zur MaBV-Prüfung gibt.
wp.net: Lieber Herr Rompf, wie hat sich der Bauträgermarkt in den letzten Jahren für die MaBV-Prüfer entwickelt?
Jörg Rompf: Insgesamt lässt sich feststellen, dass die Bauträger und auch Baubetreuer professioneller auftreten. Sie sind sehr gut organisiert und die MaBV ist mehr als „nur“ vier Buchstaben. Die Organisations-, Sicherungs-, Aufzeichnungs- und nicht zuletzt die Prüfungspflichten nach der MaBV werden verstanden und auch im höchsten Maße eingehalten.
De Prüfungsberichte sind i.d.R. nach der MaBV bei der zuständigen IHK einzureichen (am besten elektronisch). Die IHKs haben auch entsprechend das Personal zur Durchsicht / Auswertung der MaBV-Prüfungsberichte aufgestockt. Deswegen ergeben sich auch vermehrt Rückfragen an den Bauträger sowie auch an uns Prüfer.
wp.net: Was hat sich am Geschäftsmodell der Bauträger in den letzten Jahren geändert?
Jörg Rompf: Wie bereits oben dargelegt; werden die Bauträger und Baubetreuer in der gesamten Abwicklung immer professioneller und es macht richtig Spaß, „prüfen zu dürfen“. Der Sinn und Zweck der MaBV wird verstanden. Hinzu kommt, dass auch die finanzierenden Banken sehr oft ein monatliches Reporting verlangen. Dieses Reporting ist schon sehr an MaBV-Vorschriften angelehnt; es spricht also nichts dagegen, sich auch diese Unterlagen für Zwecke des Prüfungsnachweises zum Bautenstand zeigen zu lassen.
Es lässt sich auch feststellen, dass eine Konzentration am Markt stattgefunden hat und die operativ tätigen Bauträger einfach stärker aufgestellt sind.
wp.net: Der Bauträgermarkt ist aktuell bundesweit eingebrochen. München hatte zuletzt einen deutlichen Rückgang, hier ist der Markt um 2/3 eingebrochen. Hat diese Entwicklung auch Auswirkungen auf die MaBV-Prüfung?
Jörg Rompf: Dies ist eine sehr berechtigte Frage. Da wir ja immer das zurückliegende Jahr prüfen, werden wir hier als Prüfer wahrscheinlich erst im kommenden Jahr diesen Einbruch am Bauträgermarkt merken.
wp.net: Bis Anfang 2020 erwarben Käufer vor allem wegen der Preissteigerungen die Wohnung / das Haus schon frühzeitig. Wie wirkt sich die Änderung des Geschäftsmodells auf die MaBV-Prüferlandschaft aus? Auf was muss der Prüfer hier besonders im Prüfungsansatz achten?
Jörg Rompf: Wichtig ist weiterhin zu überprüfen, ob die relevanten Vorschriften der MaBV eingehalten worden sind; hier denke ich im Konkreten an den mabv-gerechten Abruf der Raten. Arbeitet der Bauträger vielleicht mit einer Bürgschaft, dann sind jeweils entsprechende Prüfungsschwerpunkte zu setzen und dies ist dann entsprechend in dem Prüfungsbericht zu dokumentieren.
wp.net: Verändern sich die Prüfungsschwerpunkte, wenn die Zinslandschaft (steigende Zinsen) eine andere geworden ist. Ergeben sich hier Änderungen für den Prüfer und in welchem Prüffeld?
Jörg Rompf: Das ist eine gute Frage, aber die Änderungen der Bauzinsen nach oben haben wir erst so richtig seit letztem Herbst, somit konnte ich jetzt im Rahmen meiner Bauträgerprüfungstätigkeit noch keine signifikanten Änderungen feststellen. Grundsätzlich sollte sich aber im Ablauf und im Rahmen der Durchführung der Prüfung nach der MaBV und in der Berichterstattung erstmal keine wesentliche Änderung ergeben. Viel wichtiger ist doch, dass die richtigen und relevanten Prüfungsschwerpunkte gesetzt werden und die Prüfungsnachweise ausreichend und angemessen sind.
wp.net: Wenn die Risiken mit der Zinserhöhung für den Käufer steigen, sinken die Wohnungskäufe und die Bauverträge. 2022 gingen in München die Kaufanfragen um ¼ zurück. Die Mietanfragen stiegen dagegen um knapp 30%. Welche Prüffelder werden in der Prüfung 2023 für Prüfung 2022 wichtig sein?
Jörg Rompf: Ich denke hier ist ein ganz wichtiger Punkt, dass der Ratenabruf entsprechend der MaBV erfolgt und dieser Abruf auch dem tatsächlichen Baufortschritt entspricht. Das bedeutet, dass hier ein Prüfungsschwerpunkt auf die jeweiligen erhaltenen Nachweise über den erreichten Bautenstand gelegt werden muss. Hier sollte man auch die Bautenstandsberichte der finanzierenden Bank mit hinzuziehen.
wp-net: Gibt es die Negativerklärung noch? Was hat der Prüfer mit dieser Erklärung zu tun?
Jörg Rompf: Selbstverständlich gibt es die Negativerklärung noch! Jeder Gewerbetreibende der die Erlaubnis nach § 34c GewO hat und als Bauträger am Markt tätig ist, muss entweder für das vorangegangene Geschäftsjahr einen Prüfungsbericht nach § 16 MaBV oder eben eine sogenannte Negativerklärung einreichen. Grundsätzlich kann diese Negativerklärung eigenständig von dem Gewerbetreibenden erstellt und bei der Aufsichtsbehörde eingereicht werden.
Der neue IDW PS 830 stellt klar, dass die Negativerklärung von dem Gewerbetreibenden im eigenen Namen abgegeben wird. Sie ist nicht prüfungspflichtig. Der Prüfer kann aber zu dieser Negativbescheinigung einen Bericht abgeben. Diese Thematik werden wir auch etwas ausführlicher in unserem Onlineseminar darstellen.
Lieber Herr Rompf, vielen Dank für die fachlichen Hinweise. Es lohnt sich auf jeden Fall, Ihr MaBV-Seminar am 29.9. zu besuchen.
